Richiedi una valutazione gratuita con verifica documentale preliminare<\/a> \u2014 la nostra agenzia ti aiuta a verificare la situazione e a impostare la vendita correttamente.<\/p>\n<\/blockquote>\nI passaggi fondamentali per vendere un immobile ereditato<\/h2>\n
Vendere un immobile ricevuto in eredit\u00e0 richiede di completare alcuni passaggi prima di poter formalizzare la compravendita. La sequenza tipica:<\/p>\n
1. Apertura della successione e dichiarazione di successione<\/h3>\n
Alla morte del de cuius (chi ha lasciato l’eredit\u00e0), gli eredi hanno 12 mesi<\/strong> per presentare la dichiarazione di successione<\/strong> all’Agenzia delle Entrate. La dichiarazione contiene l’inventario dei beni del defunto e calcola le imposte di successione dovute.<\/p>\nSenza dichiarazione di successione presentata e accettata, l’immobile non \u00e8 formalmente “trasferito” agli eredi e non pu\u00f2 essere venduto.<\/p>\n
2. Trascrizione della successione<\/h3>\n
Dopo la dichiarazione di successione, \u00e8 necessario trascrivere il certificato di successione<\/strong> nei registri immobiliari (conservatoria). Questo passaggio \u00e8 quello che rende formalmente “tuoi” gli immobili agli occhi del rogito.<\/p>\nTempi: 2-4 settimane per la trascrizione, dopo la presentazione della dichiarazione.<\/p>\n
3. Voltura catastale<\/h3>\n
Va richiesta anche la voltura catastale<\/strong>, che aggiorna i nominativi degli intestatari catastali sostituendo il defunto con gli eredi.<\/p>\nTempi: alcune settimane.<\/p>\n
4. Accettazione dell’eredit\u00e0<\/h3>\n
L’accettazione pu\u00f2 essere:
\n– espressa<\/strong>: con atto notarile esplicito
\n– tacita<\/strong>: con comportamenti che presuppongono accettazione (es. presentando la dichiarazione di successione, riscuotendo affitti, vendendo beni)<\/p>\nPer la vendita<\/strong> di un immobile ereditato, la prassi vuole che ci sia stata un’accettazione documentabile (espressa o tacita).<\/p>\n5. Eventuale divisione tra coeredi<\/h3>\n
Se gli eredi sono pi\u00f9 di uno e l’immobile \u00e8 in comunione ereditaria<\/strong> (propriet\u00e0 condivisa pro quota), prima della vendita pu\u00f2 essere necessario:<\/p>\n\n- vendere tutti insieme<\/strong> come comproprietari (ognuno per la propria quota)<\/li>\n
- oppure dividere prima<\/strong> l’eredit\u00e0 con un atto di divisione, attribuendo l’immobile a uno solo (con eventuali compensazioni)<\/li>\n<\/ul>\n
La prima soluzione \u00e8 pi\u00f9 comune e pi\u00f9 semplice quando gli eredi sono d’accordo sulla vendita.<\/p>\n
Imposte di successione: quanto si paga<\/h2>\n
L’imposta di successione si calcola in funzione del rapporto di parentela<\/strong> e del valore complessivo dell’eredit\u00e0<\/strong>. Le aliquote nel 2026:<\/p>\nTra parenti diretti (coniuge, figli, genitori):<\/strong>
\n– Franchigia<\/strong>: 1.000.000 \u20ac per ogni erede
\n– Aliquota oltre la franchigia<\/strong>: 4%<\/p>\nTra fratelli e sorelle:<\/strong>
\n– Franchigia<\/strong>: 100.000 \u20ac per ogni erede
\n– Aliquota oltre la franchigia<\/strong>: 6%<\/p>\nTra altri parenti (zii, nipoti, cugini):<\/strong>
\n– Nessuna franchigia<\/strong>
\n– Aliquota<\/strong>: 6%<\/p>\nTra estranei (eredi non parenti):<\/strong>
\n– Nessuna franchigia<\/strong>
\n– Aliquota<\/strong>: 8%<\/p>\nPer i parenti diretti (coniuge, figli) la franchigia di 1 milione di euro \u00e8 elevata: la maggior parte delle eredit\u00e0 non supera questa soglia, e quindi non si paga imposta di successione (o si paga molto poco).<\/p>\n
Esempio<\/strong>: padre lascia in eredit\u00e0 a 2 figli un patrimonio totale di 800.000 \u20ac (immobili + risparmi). Ogni figlio eredita 400.000 \u20ac. Nessuno supera la franchigia di 1.000.000 \u20ac. Imposta di successione: 0 \u20ac<\/strong>.<\/p>\nImposta ipotecaria e catastale sugli immobili ereditati<\/h3>\n
Oltre all’imposta di successione, sugli immobili<\/strong> in eredit\u00e0 si pagano:
\n– Imposta ipotecaria<\/strong>: 2% del valore catastale
\n– Imposta catastale<\/strong>: 1% del valore catastale<\/p>\nSe almeno uno degli eredi pu\u00f2 richiedere le agevolazioni “prima casa”<\/strong> sull’immobile ereditato (cio\u00e8 usarlo come abitazione principale), le imposte ipotecaria e catastale si riducono a 200 \u20ac fisse ciascuna<\/strong>.<\/p>\nLa plusvalenza sulla vendita di una casa ereditata<\/h2>\n
Una delle agevolazioni fiscali pi\u00f9 rilevanti per chi vende una casa ereditata: non si paga mai la plusvalenza<\/strong>, indipendentemente:<\/p>\n\n- dal tempo trascorso tra eredit\u00e0 e vendita<\/li>\n
- dal guadagno realizzato<\/li>\n
- dall’uso che \u00e8 stato fatto dell’immobile<\/li>\n<\/ul>\n
Questa \u00e8 una regola netta del TUIR (DPR 917\/1986, art. 67-68): gli immobili acquisiti per successione sono esenti da plusvalenza tassabile<\/strong>. \u00c8 un vantaggio fiscale significativo e va sempre tenuto presente.<\/p>\nQuando si pu\u00f2 iniziare a vendere<\/h2>\n
Tecnicamente, l’immobile pu\u00f2 essere messo in vendita anche prima<\/strong> del completamento di tutte le formalit\u00e0 successorie. Non c’\u00e8 un “blocco” giuridico alla pubblicazione di un annuncio.<\/p>\nTuttavia<\/strong>, per arrivare al rogito serve aver completato:
\n– dichiarazione di successione presentata
\n– trascrizione della successione nei registri immobiliari
\n– voltura catastale completata<\/p>\nSenza questi passaggi, il notaio non pu\u00f2 rogitare. Una buona pratica \u00e8 iniziare la procedura di successione prima o in parallelo<\/strong> alla messa in vendita, in modo che i tempi siano coordinati.<\/p>\nDocumenti specifici per immobili ereditati<\/h2>\n
Oltre ai documenti standard di una compravendita (atto di provenienza, APE, planimetria, conformit\u00e0 urbanistica, certificazioni), per gli immobili ereditati servono:<\/p>\n
Atto di morte del de cuius<\/h3>\n
Procurato dal Comune.<\/p>\n
Dichiarazione di successione<\/h3>\n
Copia depositata presso l’Agenzia delle Entrate.<\/p>\n
Certificato di successione<\/h3>\n
Documento ufficiale che trascrive la successione nei registri.<\/p>\n
Eventuale testamento<\/h3>\n
Se c’\u00e8 un testamento, copia notarile o copia integrale.<\/p>\n
Atto di accettazione dell’eredit\u00e0<\/h3>\n
Se accettazione espressa, atto notarile. Se tacita, documenti che la dimostrino.<\/p>\n
Eventuale atto di divisione<\/h3>\n
Se l’immobile \u00e8 stato attribuito a uno specifico erede tramite divisione, atto notarile di divisione.<\/p>\n
Documenti dei coeredi (se pi\u00f9 eredi)<\/h3>\n
Documenti di identit\u00e0, codici fiscali, eventuali deleghe se uno degli eredi non pu\u00f2 presenziare al rogito.<\/p>\n
Situazioni complesse da gestire<\/h2>\nPi\u00f9 eredi non d’accordo sulla vendita<\/h3>\n
Se uno o pi\u00f9 eredi non vogliono vendere mentre gli altri s\u00ec, le opzioni sono:<\/p>\n
\n- Vendere la propria quota<\/strong> a uno degli altri coeredi (eventualmente con accordo amichevole)<\/li>\n
- Cedere la propria quota<\/strong> a un terzo (con i diritti di prelazione dei coeredi)<\/li>\n
- Promuovere un’azione giudiziaria di scioglimento della comunione<\/strong>: il giudice pu\u00f2 decidere la vendita dell’immobile e la ripartizione del ricavato<\/li>\n<\/ol>\n
L’azione giudiziaria \u00e8 l’opzione pi\u00f9 estrema, costosa e lunga. Quando possibile, \u00e8 sempre meglio trovare un accordo tra eredi.<\/p>\n
Immobili con mutuo in essere del de cuius<\/h3>\n
Il mutuo del defunto si trasferisce agli eredi insieme all’immobile (se accettano l’eredit\u00e0). Gli eredi possono:
\n– continuare a pagarlo (se contemplato dal contratto)
\n– estinguerlo immediatamente
\n– rinegoziarlo con la banca
\n– estinguerlo al rogito di vendita (con parte del corrispettivo)<\/p>\n
Immobili con vincoli (storici, paesaggistici, prelazioni)<\/h3>\n
Alcuni immobili ereditati possono avere vincoli specifici: prelazione del Comune, vincoli storico-artistici, ecc. Vanno verificati prima della vendita.<\/p>\n
Immobili abitati da terzi<\/h3>\n
Se l’immobile ereditato \u00e8 ancora abitato da terzi (es. coniuge superstite con diritto di abitazione), la vendita pu\u00f2 essere comunque effettuata, ma il diritto di abitazione “segue” l’immobile.<\/p>\n
Immobili occupati abusivamente<\/h3>\n
Se l’immobile ereditato risulta occupato abusivamente, la vendita \u00e8 formalmente possibile ma il prezzo subir\u00e0 una pesante decurtazione (un acquirente normale non comprer\u00e0 mai un immobile occupato abusivamente). Vale la pena risolvere prima la situazione tramite vie legali.<\/p>\n
Tempistiche realistiche<\/h2>\n
Da quando si apre la successione a quando si rogita la vendita, i tempi tipici sono:<\/p>\n
\n- dichiarazione di successione<\/strong>: entro 12 mesi dalla morte (deve essere fatta, ma pu\u00f2 essere anticipata)<\/li>\n
- trascrizione e voltura<\/strong>: 4-8 settimane dopo la dichiarazione<\/li>\n
- messa in vendita dell’immobile<\/strong>: anche prima del completamento (in parallelo)<\/li>\n
- vendita standard<\/strong>: 4-9 mesi (per appartamenti standard), 6-15 mesi (per ville e cascine)<\/li>\n
- rogito<\/strong>: 60-90 giorni dopo il compromesso<\/li>\n<\/ul>\n
In totale, dalla morte del de cuius al rogito di vendita possono passare 8-18 mesi<\/strong>, con eredit\u00e0 complesse anche di pi\u00f9.<\/p>\nStrategie commerciali per vendere bene una casa ereditata<\/h2>\n
Le case ereditate hanno spesso caratteristiche commerciali specifiche da gestire:<\/p>\n
1. Spesso non sono state abitate per anni<\/h3>\n
Mancanza di manutenzione recente: tinteggiatura datata, impianti datati, cucine e bagni “vecchio stile”. Una pulizia profonda<\/strong> + tinteggiatura + piccoli interventi (1.500-3.500 \u20ac) trasforma significativamente la presentazione.<\/p>\n2. Spesso sono in classe energetica bassa<\/h3>\n
Immobili degli anni ’60-’80, mai efficientati. Valutare se interventi mirati (caldaia, infissi) possono migliorare la classe e il prezzo finale.<\/p>\n
3. Talvolta arredamento e oggetti del defunto<\/h3>\n
Va deciso cosa fare degli arredi: vendere insieme alla casa (alcuni acquirenti apprezzano), donare, smaltire. Una casa con arredi “del passato” rende difficile per l’acquirente immaginarsela come propria.<\/p>\n
4. Spesso serve un home staging leggero<\/h3>\n
Anche solo togliere oggetti personali, riordinare gli spazi, migliorare l’illuminazione: piccoli interventi che fanno una grande differenza nelle foto e nelle visite.<\/p>\n
5. Documentazione storica frammentaria<\/h3>\n
Per case dei genitori o dei nonni, documentazione spesso parziale: pratiche edilizie originali smarrite, certificazioni mai fatte. Verificare e completare la documentazione prima<\/strong> di mettere in vendita evita problemi a trattativa avviata.<\/p>\nDomande frequenti<\/h2>\n
Posso vendere subito una casa ereditata?<\/strong>
\nTecnicamente s\u00ec, anche prima del completamento delle pratiche. Per arrivare al rogito serve aver completato dichiarazione di successione, trascrizione e voltura catastale. La messa in vendita pu\u00f2 essere fatta in parallelo.<\/p>\nPago la plusvalenza se vendo la casa ereditata con un guadagno?<\/strong>
\nNo. Gli immobili ereditati sono sempre esenti da plusvalenza tassabile, indipendentemente dal tempo di possesso e dal guadagno.<\/p>\nSiamo 3 fratelli eredi. Possiamo vendere tutti insieme senza fare prima la divisione?<\/strong>
\nS\u00ec, \u00e8 la prassi pi\u00f9 comune. Si vende come comproprietari pro quota: ognuno cede la propria quota e riceve la propria parte del ricavato.<\/p>\nCosa succede se uno dei coeredi non vuole vendere?<\/strong>
\nSi pu\u00f2 procedere con scioglimento amichevole (uno acquista la quota degli altri) oppure, in casi estremi, con azione giudiziaria di scioglimento della comunione. Quando possibile, l’accordo amichevole \u00e8 sempre la via migliore.<\/p>\nDevo accettare formalmente l’eredit\u00e0 prima di vendere?<\/strong>
\nL’accettazione pu\u00f2 essere espressa (atto notarile) o tacita (comportamenti che presuppongono accettazione). Per la vendita serve un’accettazione documentabile. Spesso la presentazione della dichiarazione di successione \u00e8 considerata accettazione tacita.<\/p>\nL’imposta di successione \u00e8 dovuta anche per piccole eredit\u00e0?<\/strong>
\nPer parenti diretti (coniuge, figli, genitori) la franchigia \u00e8 di 1 milione di euro per erede. Sotto questa soglia, non si paga imposta di successione (ma vanno comunque pagate le imposte ipotecaria e catastale sugli immobili).<\/p>\nPosso mettere subito in vendita una casa di cui sono unico erede?<\/strong>
\nS\u00ec. Devi completare le formalit\u00e0 successorie per arrivare al rogito, ma puoi pubblicare l’annuncio e iniziare le visite anche prima.<\/p>\nVendere una casa ereditata con metodo<\/h2>\n
Vendere una casa ereditata richiede di gestire bene gli aspetti legali e fiscali, ma anche quelli commerciali ed emotivi. Una buona agenzia ti guida in tutte le fasi.<\/p>\n
Richiedi una consulenza gratuita<\/a><\/strong> \u2014 la nostra agenzia ti aiuta a impostare correttamente la vendita di un immobile ereditato, dalla verifica documentale alla valorizzazione commerciale. Sopralluogo entro 48 ore, nessun obbligo.<\/p>\nArticolo aggiornato al 2026. Riferimenti normativi: TUIR (DPR 917\/1986), D.Lgs 346\/1990 (imposta sulle successioni), Codice Civile. Questa pagina ha scopo informativo. Per situazioni particolari (eredit\u00e0 complesse, contestazioni, beni con vincoli speciali) consulta un notaio o un commercialista.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Hai ereditato una casa e vuoi venderla? Guida pratica alle procedure di successione, dichiarazione e vendita tra coeredi.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":175,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[77],"tags":[120,119,118,117],"class_list":["post-174","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aspetti-legali","tag-casa-ereditata-vendita","tag-eredi-vendita-immobile","tag-successione-immobiliare","tag-vendita-casa-eredita"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/174","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=174"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/174\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":210,"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/174\/revisions\/210"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/media\/175"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=174"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=174"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.voglio-vendere.casa\/immobiliare\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=174"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}