Una delle preoccupazioni più frequenti per chi vende casa è capire quali imposte deve effettivamente pagare. Spesso si confonde la fiscalità della vendita lato compratore (imposta di registro, ipotecaria, catastale o IVA) con quella del venditore. La buona notizia: per la maggior parte dei venditori di prima casa, le imposte sono praticamente nulle. Il venditore di prima casa, in condizioni standard, può portarsi a casa l’intero ricavato della vendita al netto della provvigione di agenzia.
In questa guida trovi un’analisi chiara e aggiornata della fiscalità a carico del venditore di prima casa nel 2026, con particolare attenzione ai casi in cui possono emergere obblighi fiscali (plusvalenza, decadenza dalle agevolazioni, vendite particolari).
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La regola generale: chi paga cosa nella compravendita
Prima di tutto, la mappa generale delle imposte in una compravendita immobiliare:
A carico del compratore:
– Imposta di registro (2% sul valore catastale per prima casa, 9% per altre case)
– Imposta ipotecaria (50 € fisso per prima casa)
– Imposta catastale (50 € fisso per prima casa)
– IVA (in alcune compravendite da costruttore)
– Onorari del notaio
– Eventuale provvigione agenzia (in alcuni modelli)
A carico del venditore:
– Eventuale plusvalenza (solo in casi specifici, vedi paragrafo dedicato)
– APE (Attestato di Prestazione Energetica)
– Eventuali pratiche urbanistiche/catastali da regolarizzare
– Provvigione agenzia (standard in Lombardia)
Come si vede, lato venditore le imposte sono molto contenute, salvo casi particolari.
La plusvalenza immobiliare: quando si paga (e quando no)
L’unica imposta significativa che il venditore di prima casa potrebbe dover pagare è la plusvalenza, ovvero la tassa sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto storico. Vediamo nel dettaglio quando è dovuta e quando no.
Quando NON si paga la plusvalenza sulla prima casa
La plusvalenza non è dovuta in tutti questi casi:
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Immobile posseduto da oltre 5 anni: è la regola fondamentale. Se hai posseduto la casa per più di 5 anni dalla data del rogito di acquisto (o di altra modalità di acquisizione), la plusvalenza non è dovuta, indipendentemente dal guadagno realizzato.
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Immobile usato come abitazione principale: anche se posseduto da meno di 5 anni, se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso, la plusvalenza non è dovuta.
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Immobile ereditato: indipendentemente dal tempo di possesso, gli immobili acquisiti per successione (eredità) non generano mai plusvalenza tassabile.
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Immobile ricevuto in donazione: anche in questo caso non si genera plusvalenza tassabile, ma con un’avvertenza importante (vedi paragrafo specifico).
Quando SI paga la plusvalenza
La plusvalenza è dovuta quando si verificano contemporaneamente queste condizioni:
- l’immobile è stato posseduto da meno di 5 anni
- non è stato usato come abitazione principale del venditore o di un suo familiare
- non è stato acquisito per successione
Esempio tipico: ho comprato un appartamento 3 anni fa come investimento, l’ho affittato per tutto il periodo, ora lo vendo realizzando un guadagno. → plusvalenza dovuta.
Come si calcola la plusvalenza
La plusvalenza è la differenza tra:
– prezzo di vendita
– prezzo di acquisto + spese sostenute (notarili, di ristrutturazione documentate)
Sulla differenza si paga:
– imposta sostitutiva del 26% (la più conveniente, generalmente), versata al notaio in sede di rogito
– in alternativa, tassazione IRPEF ordinaria (può convenire solo a chi ha redditi molto bassi)
Esempio concreto:
– Acquisto 2022 a 200.000 € + 15.000 € di spese accessorie e ristrutturazione = base 215.000 €
– Vendita 2026 (3 anni dopo, casa non residenza principale, senza eredità) a 250.000 €
– Plusvalenza tassabile: 250.000 – 215.000 = 35.000 €
– Imposta sostitutiva 26%: 9.100 €
Il caso particolare della prima casa con agevolazioni
Se al momento dell’acquisto della casa che ora stai vendendo hai usufruito delle agevolazioni “prima casa” (imposta di registro al 2% anziché 9%), ci sono due aspetti fiscali aggiuntivi da considerare.
Decadenza dalle agevolazioni prima casa
Se vendi entro 5 anni dall’acquisto un immobile per cui avevi ottenuto le agevolazioni prima casa, decadi dalle agevolazioni a meno che:
– entro 1 anno dalla vendita acquisti un’altra abitazione principale
– (o tu sia rientrato in altre situazioni di esonero specifiche)
Cosa significa decadere? Devi pagare la differenza tra l’imposta di registro che avevi pagato (2%) e quella ordinaria (9%) + sanzioni e interessi. Su una casa acquistata a 200.000 € (valore catastale 100.000 €), la differenza può ammontare a 7.000 € + sanzioni.
Conclusione operativa: se vendi la prima casa entro 5 anni e non riacquisti entro 1 anno, ti aspetta un conguaglio fiscale rilevante. Vale la pena pianificare bene la sequenza di operazioni.
Il “credito di imposta” se riacquisti
Se vendi la prima casa e riacquisti un’altra prima casa entro 1 anno, hai diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro pagata sulla casa precedente, fino alla concorrenza dell’imposta dovuta sulla nuova casa. Questo riduce di fatto l’imposta sull’acquisto successivo, valorizzando la mobilità abitativa.
La donazione: un caso particolare
Se vendi un immobile ricevuto in donazione, valgono alcune regole specifiche:
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Plusvalenza: non si genera plusvalenza tassabile, indipendentemente dal tempo di possesso (analogamente alle eredità).
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“Ombra” della donazione: gli immobili ricevuti in donazione hanno una “vulnerabilità giuridica” che dura fino a 10 anni dalla donazione (eventuali eredi del donante possono impugnare la donazione). Per questo gli acquirenti spesso chiedono garanzie aggiuntive o sconto di prezzo sulle case donate da meno di 10 anni. Su questo aspetto è bene parlare con il notaio.
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Imposta di registro: il compratore paga le imposte ordinarie sulla compravendita; non c’è “trasporto” delle agevolazioni della donazione.
Costi accessori a carico del venditore
Oltre alla plusvalenza (eventuale), il venditore di prima casa sostiene tipicamente questi costi:
APE (Attestato di Prestazione Energetica): 200-400 € per appartamenti, 300-500 € per ville. Validità 10 anni, salvo modifiche. Obbligatorio per pubblicare l’annuncio e per il rogito.
Verifica di conformità urbanistica e catastale: 300-600 € per immobili senza criticità, fino a 1.500-3.000 € se serve sanare ampliamenti o modifiche non comunicate. È un costo “tecnico”, non fiscale.
Eventuali sanatorie: oneri di sanatoria + sanzioni amministrative variabili. Per piccoli interventi 500-2.000 €; per casi più complessi diverse migliaia di euro.
Provvigione agenzia: 2-4% + IVA (22%) del prezzo di vendita.
Eventuale estinzione anticipata mutuo: se ancora attivo, il venditore deve estinguere il mutuo residuo. La banca può applicare penali per estinzione anticipata (oggi però limitate per legge: nullità della clausola per mutui successivi al 2007).
Calcolo netto della vendita: un esempio concreto
Esempio: trilocale a Buccinasco, posseduto da oltre 10 anni come prima casa. Prezzo di vendita 290.000 €.
Costi a carico del venditore:
– Plusvalenza: 0 € (oltre 5 anni di possesso, abitazione principale)
– APE: 300 €
– Verifica conformità urbanistica: 400 €
– Provvigione agenzia (3% + IVA): 10.614 €
– Eventuale estinzione mutuo (se ancora attivo): variabile
Netto al venditore (escluso eventuale residuo mutuo):
– 290.000 – 300 – 400 – 10.614 = 278.686 €
In percentuale, l’incidenza dei costi sul prezzo di vendita è di circa il 4%. Per immobili senza plusvalenza, è un quadro relativamente snello.
Casi particolari che richiedono attenzione
Vendita di immobile cointestato
Se la casa è cointestata (es. tra coniugi), entrambi i venditori firmano l’atto e ognuno è soggetto alla fiscalità per la sua quota. Eventuali plusvalenze sono “personali” per ciascuno.
Vendita post-separazione/divorzio
Le vendite legate a separazioni hanno alcune specificità: l’attribuzione alla casa coniugale, l’eventuale uso esclusivo concesso al coniuge affidatario dei figli, eventuali clausole di accordi separativi. Vale la pena consultare un legale per definire correttamente il quadro.
Vendita di immobile in usufrutto/nuda proprietà
Se possiedi solo la nuda proprietà o solo l’usufrutto, le regole sono diverse. La compravendita può avvenire ma il prezzo è correlato alla quota di diritto, non al valore pieno dell’immobile.
Vendita per uso commerciale o per società
Se vendi a una società o se l’immobile era stato dedotto da una partita IVA (es. studio professionale, attività), la fiscalità può cambiare significativamente. Consulta un commercialista.
Vendita di una “seconda prima casa”
Se ti sei trasferito in un’altra abitazione, il calcolo dell’utilizzo come “abitazione principale” può essere complesso. Sono importanti le date di residenza anagrafica e gli anni di effettivo utilizzo.
Domande frequenti
Sto vendendo la mia prima casa dove vivo da 15 anni. Devo pagare qualche tassa?
Lato fiscale praticamente nulla: nessuna plusvalenza (oltre 5 anni e abitazione principale), nessuna decadenza da agevolazioni (oltre 5 anni), solo i costi standard (APE, conformità, provvigione).
Ho ereditato una casa 3 anni fa, ora la vendo. Pagherò la plusvalenza?
No. Gli immobili ereditati non generano mai plusvalenza tassabile, indipendentemente dal tempo di possesso.
Vendo una casa che possiedo da 4 anni e che era affittata. Pagherò la plusvalenza?
Sì, se hai realizzato un guadagno rispetto al prezzo di acquisto. La plusvalenza è dovuta perché l’immobile era posseduto da meno di 5 anni e non era abitazione principale. Imposta sostitutiva 26%.
Vendo la prima casa entro 5 anni dall’acquisto. Cosa succede?
Devi riacquistare un’altra prima casa entro 1 anno per non perdere le agevolazioni. Se non riacquisti, dovrai versare la differenza di imposta di registro (dal 2% al 9%) + sanzioni e interessi.
Posso scaricare le spese di ristrutturazione dal calcolo della plusvalenza?
Sì, se documentate. Le spese sostenute per migliorare l’immobile (ristrutturazioni, ampliamenti documentati, oneri notarili dell’acquisto) si sommano al prezzo di acquisto, riducendo la plusvalenza tassabile.
L’imposta sostitutiva del 26% conviene sempre?
Quasi sempre sì. La tassazione IRPEF ordinaria può convenire solo se hai redditi molto bassi e quindi cadi in scaglioni IRPEF inferiori al 26% (es. studenti con redditi minimi). Negli altri casi, l’imposta sostitutiva è la scelta razionale.
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Articolo aggiornato al 2026. Riferimenti normativi: TUIR (DPR 917/1986, art. 67-68), DPR 131/1986, Legge 248/2006. Per situazioni fiscali particolari consulta un commercialista o un notaio. Questa pagina ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza professionale.